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赤峰市住宅小区物业管理暂行办法

时间:2024-07-21 22:29:02 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8861
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赤峰市住宅小区物业管理暂行办法

内蒙古自治区赤峰市人民政府


赤政发[2000]016号

 
赤峰市人民政府关于印发《赤峰市住宅小区物业管理暂行办法》的通知
   
红山区、松山区、元宝山区人民政府,市直各委办局:

《赤峰市住宅小区物业管理暂行办法》已经市政府常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。


      赤峰市人民政府
         二○○○年二月一日
   赤峰市住宅小区物业管理暂行办法

   第一章  总 则

第一条 为了加强城市居民住宅小区物业管理,提高城市整体管理水平,为居民提供舒适方便、文明整洁的生活环境,根据国家和自治区有关规定,结合本市实际,制定本办法。
 第二条 对经统一规划、综合开发、配套建设而形成的2万平方米以上的居民住宅区(包括住宅组团,以下简称住宅小区),应遵循公开、公正、公平竞争的原则,采取招标、投标办法,选择物业管理公司,实施物业管理。
 第三条 物业管理是物业管理公司受业主管理委员会的委托,运用相应的管理办法和适用的维修养护技术,对房屋共用部位、共用设施、绿化、卫生、交通和环境容貌等进行综合维护、修缮和整治的有偿服务活动。
 第四条 各级人民政府建设行政主管部门负责本级物业管理工作,对物业管理公司进行监督、检查、指导,并设立投诉电话,处理群众对物业管理公司的投诉事项。
 计划、财政、物价、土地、民政、卫生、环保、公安、消防、广播电视、电业、电信等有关部门及街道办事处依照各自职责,配合建设行政主管部门做好与物业管理相关的工作。
   第二章  住宅小区业主管理委员会
第五条 凡是实施物业管理的住宅小区,均应成立业主管理委员会(以下简称管委会),实行业主自治管理。管委会在建设行政主管部门指导下组建,由房屋产权人、使用人选举的代表、住宅小区驻街办事处、物业管理公司、开发建设单位的代表组成。
第六条 管委会成立之前,由建设行政主管部门指定物业管理公司介入前期管理,物业管理公司与开发建设单位签订介入前期管理意向书,就住宅小区的共用设施设备维修基金、小区配套、管理用房、保修期内维修等问题做出约定。管委会成立之后,管委会同建设行政主管部门组织招投标,选定物业管理公司,并由管委会同物业管理公司签定物业管理委托合同。
 第七条 管委会的权利及义务
一、管委会的权利
(一)制定管委会章程,代表房屋产权人、使用人,维护其合法权利,执行业主代表大会的各项决议;
(二)召集并主持业主(代表)大会,并向大会报告工作;
(三)在建设行政主管部门的指导下,采取公开招投标的方式,委托物业管理公司对住宅小区进行物业管理;
(四)审议物业管理公司制定的对本住宅小区年度管理计划和涉及管理的重大措施;
(五)审议住宅小区专项维修基金使用计划;
(六)检查、监督物业管理公司各项管理工作及服务工作的实施情况;
(七)宣传、贯彻执行国家、自治区、市有关物业管理的法律、法规和政策;
二、管委会的义务
(一)遵守和履行物业管理委托合同;
(二)根据房屋产权人、使用人的意见和要求,对物业管理公司的管理工作进行检查和监督,协调解决房屋产权人、使用人与物业管理公司之间的矛盾;
(三)协助配合物业管理公司落实住宅小区各项管理措施;
(四)接受房屋产权人和使用人的监督;
(五)督促房屋产权人、使用人按时交纳物业管理费用;
(六)协调住宅小区相关管理部门的关系;
(七)接受建设行政主管部门的监督指导;
(八)不得从事各种经营活动。

     第三章 物业管理公司
第八条 物业管理公司是取得《物业管理资质证书》,对住宅小区实行统一综合管理的专业企业,是具有独立法人资格的经济实体。物业管理公司遵循自主经营、有偿服务、自负盈亏的原则,逐步推行社会化、专业化的管理模式。
第九条 旗县区建设行政主管部门负责物业管理公司成立的初审,初审合格后报市建设行政主管部门审批。取得《物业管理资质证书》的物业管理公司,到市工商行政管理部门办理注册登记,领取营业执照,到市物价部门办理收费许可证等有关手续。
第十条 市建设行政主管部门对《物业管理资质证书》实行年检制度,并加大监察力度,对无资质、擅自承揽物业管理业务的单位或组织予以取缔。
第十一条 物业管理公司依据物业管理委托合同进行物业管理。物业管理委托合同由市建设行政主管部门制定。
物业管理工作人员一律挂牌上岗,提供文明、优质服务。
第十二条 物业管理公司的权利及义务:
一、物业管理公司的权利
(一)制定所管物业的管理规定和制度;
(二)按照有关规定收取物业管理费;
(三)有权要求管委会协助管理;
(四)有权制止房屋产权人、使用人违反规章制度的行为;
(五)有权聘请专营公司承担专项管理业务;
(六)可以实行多种经营,以其收益补充物业管理收费。
二、物业管理公司的义务
(一)履行物业管理委托合同,依法经营,优质服务;
(二)执行国家《物业管理企业财务管理规定》,接受同级财政部门的监督检查;
(三)向管委会提交管理工作计划、重大管理措施、专项维修基金使用计划;
(四)接受管委会和房屋产权人、使用人的监督;
(五)接受街道办事处对住宅小区环境卫生的监督管理;
(六)接受建设行政主管部门的监督指导;
(七)设立投诉电话,处理群众对本公司工作人员的投诉事项。
第十三条 物业管理公司未能达到物业管理委托合同规定的标准,或者违反物业管理委托合同规定的,管委会或委托方可以终止合同。
因管理、维修、养护不善,造成房屋产权人、使用人损失的,物业管理公司应当赔偿损失;违反有关法律、法规和政策规定的,由建设行政主管部门依照有关规定予以处理。
第十四条 物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。
     第四章 住宅小区物业管理
第十五条 凡住宅小区,应实行物业管理。一个住宅小区必须由一家物业管理公司进行统一管理。小区内的单位自管房,应由物业管理公司统一管理。
第十六条 在住宅小区的建设过程中,物业管理公司要协助开发建设单位和质检部门共同把好工程项目质量关,发现问题及时协调解决。在工程项目竣工后,建设
行政主管部门与介入前期管理的物业管理公司对约定内容的落实情况进行全面验收,对验收不合格的,建筑工程管理部门、质检部门不予竣工验收。
第十七条 住宅交付使用后,由开发建设单位负责保修期内的维修事宜,开发建设单位不能进行维修的,可按建安价格2%的比例向受委托的物业管理公司支付维修包干费用(该费用从施工单位的工程质量保证金中支付),由物业管理公司负责保修期内的维修事宜(结构质量事故除外)。
第十八条 城市规划设计部门必须按房屋总建筑面积0.5%的比例,规划设计出小区管理服务用房和商业用房的具体位置和施工图。其建造费用由各开发建设单位按开发面积0.5%的比例分摊,在利润中支出,不得摊入房价。房屋建成后,产权属管委会,由建设行政主管部门监管使用。
第十九条 物业移交时,开发建设单位向物业管理公司移交下列资料(复印件):
一、住宅小区规划图、竣工总面积图;
二、单体建筑、结构、设备竣工图;
三、地下管网竣工图;
四、城市规划验收工程质量检查验收合格证书;
五、物业产权明细表。
第二十条 住宅小区的公共设施设备和公共场地,由物业管理公司统一管理和经营,以其收益补充住宅小区物业管理经费。
第二十一条 房屋的自用部位和自用设施设备由房屋产权人、使用人负责维修;房屋的共用部位、共用设施设备由物业管理公司统一管理和维护。
第二十二条 物业管理的内容及标准:
一、共用设施设备管理:共用设施设备完好,无随意改变用途现象;道路平整畅通,无空鼓和塌陷,无积水和结冰;污水井、化粪池及时清掏。
二、住宅小区绿化管理:草坪花坛花木繁茂,叶色正常,树冠完整,花色鲜艳,层次分明,高矮有序;花木无枯枝败叶,预防控制病虫害;草坪内无堆物堆料,无明显人为损坏。
三、环境卫生管理:果皮箱、袋装垃圾箱等环卫设施完备;公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持清洁,无随意堆放杂物现象;环境干净整洁,楼房周围无堆积物;小区内、楼房外墙及楼道内无乱贴、乱画现象;公共场地、绿地实行标准化清扫保洁,垃圾日产日清。
第二十三条 住宅小区的给排水、供电、供热、电信、有线电视等管线的维修养护和环保治理,由各专业部门负责,具体范围为:
一、供热部门负责小区内的供热设施设备、供热管线及住房内散热器的维修和管护。
二、供水部门负责小区内的供水设施设备、供水管线及住户分户表阀门的维修和管护。
三、电力部门负责住宅小区内架空线路、地下埋设线路至用户分表闸上接触点的维修管护。
四、环保部门负责小区内环境污染及噪音扰民的治理。
五、电信、有线电视部门负责住宅小区、住户内线路、设施设备的维修管护;涉及安装、改造的,须征得物业管理公司同意。
六、实行物业管理的住宅小区内的生活垃圾由物业管理公司负责收集,并运到垃圾转运站或垃圾点。
七、实行物业管理的住宅小区环境卫生的管理地界与街道办事处管理地界的界定,以小区建筑物外沿为界限。对过去的旧街巷道,小区开发建设后变为小区内人行道路的,由物业管理公司管理、保洁;仍是城市街路巷道的,由街道办事处管理、保洁;没有纳入物业管理的住宅,由产权单位管理,其环境保洁由街道办事处监督管理。
第二十四条 住宅小区房屋产权人、使用人须遵守下列规定:
一、不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调;不得擅自改装、接引、损坏、拆除房屋共用及附属设施设备。
二、禁止在公用院落、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物、违章建筑;禁止在阳台上砌墙和存放超重物品;禁止损坏园林设施;禁止占用、践踏绿地;禁止乱倒拉圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核和纸屑;禁止向下水管道弃扔杂物;禁止在建筑物和构筑物上涂写、刻划、张贴;禁止饲养家禽、家畜;禁止从事对小区环境有不良影响的活动。
三、住宅小区内不得随意停放自行车和机动车辆;禁止载重车进入住宅小区(通过住宅小区内的城市道路除外)。
第二十五条 房屋产权人、使用人必须服从物业管理公司的正常管理,遵守业主公约,自觉按时交纳物业管理费。对无资质、擅自承揽物业管理业务的,房屋产权人、使用人有权拒交各项费用。
     第五章 物业管理费
第二十六条 物业管理费是指物业管理公司为房屋产权人、使用人提供的共用部位、共用设施设备的维修养护和环境卫生、绿化等项目的服务收费,由物业管理公司以住宅小区为单位根据实际提供的服务项目申报。
第二十七条 根据国家计委、建设部和自治区物价局、建设厅的文件规定,物业管理费构成:一、工资及附加费;二、共用设施、设备日常运行、维修及保养费;三、绿化管理费;四、清洁卫生费;五、保安费;六、办公费;七、物业管理单位固定资产折旧费;八、法定税费;九、利润。
第二十八条 市物价部门是物业管理服务收费的审批机关,并负责物业管理收费的监督管理。
第二十九条 住宅小区内办公用房和营业用房的物业管理收费,按所在住宅小区收费标准分别加收10%和20%。
第三十条 空置房屋的物业管理收费,按所在住宅小区收费标准的50%计收。
对房屋产权人因故未入住的空房,其物业管理费,由房屋产权人负担;开发建设单位未售出的空房,物业管理费由开发建设单位负担。
第三十一条 凡被国家、自治区评为物业管理优秀住宅小区的,自批准日期的下月开始,物业管理费分别上浮20%和10%。
第三十二条 物业管理特殊服务费,指为房屋产权人、使用人特殊需要提供服务所收取的费用(如代看小孩、代送报纸、代邮信件、代灌煤气等)。特殊服务费实行经营者定价,并向当地物价部门备案。
第三十三条 物业管理服务收费实行明码标价制度、收费许可证制度和年检制度。物业管理收费人员必须持证收费,并使用由市建设行政主管部门统一印制的票据
,不得擅自提高收费标准。
第三十四条 市建设行政主管部门和市财政部门要研究制定住房共用部位、共用设施设备维修基金管理办法和相应的制度,经市人民政府批准后实施。
      第六章 违章处理
第三十五条 物业管理公司违反办法第十一条、十二条、十三条、二十二条、三十三条有关规定的,由建设行政主管部门视其情况,给予通报批评,并依据建设部《物业管理企业资质管理试行办法》中的有关规定,给予降低资质等级或撤销其资质的处理。
第三十六条 房屋产权人和使用人违反本办法第二十四条规定的,由物业管理公司予以制止、批评教育,责令恢复原状,赔偿损失;造成重大事故,构成犯罪的,交由司法机关追究其刑事责任。
第三十七条 房屋产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目、标准向物业管理单位交纳物业管理服务费,不按规定交费的,物业管理单位有权要求追偿。对长期不交纳物业管理费的,物业管理公司可以申请仲裁或诉讼解决。
第三十八条 开发建设单位违反本办法第十七条、十八条规定,建筑工程管理部门和质检部门不予进行工程竣工验收,建设管理部门不予进行综合验收。
第三十九条 相关部门违反本办法第二十三条规定,追究部门负责人的行政责任。
第四十条 管委会或开发建设单位与物业管理公司发生纠纷,物业管理公司与房屋产权人、使用人发生纠纷,可以向建设行政主管部门申请协调。协调无效的,可以申请仲裁或诉讼解决。
第四十一条 对于干扰、妨碍建设行政主管部门、管委会和物业管理公司工作人员执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定
予以处理。
     第七章 附 则
第四十二条 本办法适用于红山区、松山区、元宝山区,旗县可参照执行。
第四十三条 本办法自发布之日起施行,《赤峰市贯彻〈国务院关于深化城镇住房制度改革的决定〉实施方案》(赤政发〔1997〕128号)中规定的按房屋使用面积收取的每平方米035元的管理费停止执行,
《赤峰市住宅小区物业管理暂行办法》(赤政发〔1997〕181号)同时废止。
第四十四条 本办法由市建设局、市物价局负责解释。




行政诉讼管辖异议制度探析

李俊杰

  管辖权问题是评价行政诉讼程序正当性和判决有效性的标准之一,法谚云:“管辖权得不到普遍遵守将导致人类秩序的紊乱”,生动地说明了管辖权制度的重要性。然而,现行法律对行政诉讼中当事人提出管辖异议问题的规定并不明确,在一定程度上还存在异议。本文将通过对相关制度的分析,对行政诉讼管辖异议主体制度进行研究,特别是对原告是否有权提出管辖异议这一问题进行学理解答。
  一、存在的问题
  A、B、C、D四公司在参加S省采购中心举办的一次政府采购活动中,A公司中标。B公司认为A公司提供的产品不合格,不符合招标要求,于是向S省采购中心提出质疑。S省采购中心答复后,B公司又向S省财政厅投诉。后S省财政厅作出了驳回B公司异议的行政处理决定。B公司对此不服,向S省财政厅住所地所在的J区人民法院提起行政诉讼诉讼。在J区人民法院准备开庭审理的前一天,B公司以需到外地取证为由申请法院延期审理,法院未予准许。次日开庭前,B公司向J区人民法院提出管辖权异议。
  对B公司是否有提出管辖权异议的权力,J区人民法院存在两种观点:
  一种观点认为,B公司向J区人民法院提起行政诉讼,符合《中华人民共和国行政诉讼法》(以下简称《行诉法》)关于管辖的相关规定,B公司一旦起诉,就无权提出管辖权异议。如果案件不属于J区人民法院管辖,只能由J区人民法院依职权审查后移送或报请其上级法院指定管辖。另外,如果赋予原告提出管辖权,可能会导致原告滥用权力。
  另一种观点认为,根据最高人民法院《关于执行若干问题的解释》(以下简称《行诉法解释》)第十条第一款“当事人提出管辖异议,应当在接到人民法院应诉通知之日起10日内以书面形式提出”的规定,当事人均有权提出管辖异议,因为当事人包括指原告、被告和第三人。这符合最高人民法院行政审判庭编的《〈关于执行若干问题的解释〉释义》对该条的解释:“提出管辖异议的人必须是本案的当事人;当事人应当在接到人民法院参加诉讼的通知之日起死回生10日内提出,期限内未提出的,应当视为当事人对管辖权无异议”。
  关于管辖权异议问题,《行诉法》对这一问题并没有规定。作出规定的是《行诉法解释》第十条第一款“当事人提出管辖异议,应当在接到人民法院应诉通知之日起10日内以书面形式提出。”从条文来看,当事人有权提出管辖异议。依照《行诉法》相关规定,当事人是指原告、被告和第三人。而能“接到人民法院应诉通知”的只有被告,能接到“参加诉讼的通知”的只有第三人。对被告有权提出管辖异议这一点无争议。那么,原告和第三人是否有权提出管辖异议呢?对这一问题,法律规定、相关的解释容易引起歧义。因此,在法律作出明确规定前,有必要对这一问题进行探讨,统一认识,并作出明确规定的结论。基于这一出发点,本文将通过对相关制度进行法理上的分析,对行政诉讼管辖异议主体制度进行研究,特别是对原告是否有权提出管辖异议这一问题进行学理解答。
  二、行政诉讼管辖制度及管辖异议制度
  行政诉讼管辖,是指人民法院之间受理第一审行政案件的职权分工。诉讼管辖是一项关于划分人民法院之间职权范围的制度。根据不同的标准,行政诉讼的管辖可以分为不同种类。依据管辖是否由法律直接规定为标准,行政诉讼的管辖可以分为法定管辖和裁定管辖。法定管辖是法律明确规定行政案件由哪一个法院行使管辖权。在法定管辖中,依据法院对行政案件的纵横管辖关系不同,又可以分为级别管辖和地域管辖。裁定管辖是由法院作出裁定或决定,以确定具体案件的管辖权。依据管辖的决定方式不同,裁定管辖又可以分为指定管辖、移送管辖和管辖权的转移。
  行政诉讼关于管辖的确定,应当遵守以下几个原则:便利诉讼原则,便于审判和执行原则,便于公正审理原则,原则性和灵活性相结合原则。
  行政诉讼管辖异议,又称行政诉讼管辖权异议,是指当事人认为受诉人民法院对该行政案件无管辖权,而向受诉人民法院提出的不服该法院管辖的意见或主张。《行诉法》和最高人民法院《关于贯彻执行《中华人民共和国行诉法》若干问题的意见(试行)》(1999年5月颁布)均未对管辖异议制度作出规定,法院在司法实践中遇到有关管辖异议的问题,一般是适用《民事诉讼法》第38条有关管辖异议的规定。直至2000年3月,最高人民法院在《行诉法解释》中才对管辖异议作出了补充规定,确立了行政诉讼管辖异议的规则。
  三、行政诉讼管辖异议的设立价值
  行政审判权以及行政案件的主管或管辖问题牵涉到行政诉讼与宪法的关系,以及行政审判或行政司法在整个宪政体制中的位置。在大陆法系国家,管辖权是以审判权为前提的,管辖权只是诉讼的要件,即便是某一法院对某个案件没有管辖权,也并不影响诉讼的成立,不影响案件移送至其他法院审理。但在英美法系国家则将管辖权的重要性提升至诉讼能否成立的高度,没有管辖权,诉讼就不成立。 行政诉讼主管或管辖的范围对于法院来说,就是法院行使审判权的边界划在何处的问题;而对于当事人来说,则构成了在什么情况下才能够享有接受审判的权利这一宪法性问题。因此,我们可以说,行政诉讼主管或管辖问题归根结底就是政治国家与市民社会的关系问题。它是一个国家民主与法制健全程度的指示器,表征着国家保护的公民、法人财产权利、人身权利的广度和深度。
  具体而言,作为行政诉讼主管或管辖不当的救济制度,行政诉讼管辖异议制度有以下几方面的意义和作用:
  (一)设立行政诉讼管辖异议的规则有利于充分保护行政诉讼当事人的诉权。《行诉法》的立法目的是保护行政相对人的合法权益。如果当事人对行政案件的管辖权持有异议,而在法律上不赋予当事人管辖异议权,实质就是对当事人权利的一种限制。
  (二)设立行政诉讼管辖异议的规则有利于克服地方保护主义。由于现行管辖制度的设计存在着一个较为明显的缺陷,即行政区划与司法管辖的区域对应设置,司法辖区与行政辖区重合,地方法院在人、财、物等方面均受制于地方政府。这样,法院在外部关系上难以独立,司法权地方化的现象较为普遍。
  (三)设立行政诉讼管辖异议的规则对法院和当事人均发生效力。当事人提出管辖异议之后,受诉法院就应当中止对案件的实体审理,开始对案件的程序问题审理,诉讼程序就进入了程序审理阶段,在程序问题未解决之前不得进行实体审理。
  四、管辖异议的提出及处理
  《行诉法解释》第10条对当事人提出管辖异议作了规定:“当事人提出管辖异议,应当在接到人民法院应诉通知之日起10日内以书面形式提出。”且提出管辖异议只能在一审法院提出,不能在二审法院提出。
  对当事人提出的管辖异议,人民法院应当在案件实体审理之前先审查管辖权问题,经审查作出以下处理:
  第一,当事人管辖异议成立的,裁定将案件移送有管辖权的人民法院。
  第二,当事人管辖异议不成立的,裁定驳回。当事人对驳回管辖异议的裁定不服的,根据《行诉法解释》第63条的规定,可以上诉,上诉法院应当在法定期限内,对上诉进行审查,并作出最终裁定。当事人应当按照最终裁定所确定的管辖法院参加诉讼,否则视为自动撤诉或不应诉。
五、对行政管辖异议提出主体的思考
  依照《行诉法解释》第10条“当事人提出管辖异议,应当在接到人民法院应诉通知之日起10日内以书面形式提出”的规定,提出行政诉讼管辖异议的主体是“当事人”。该法律规定具有含糊之处,对此条文的含义有不同的解释。因此,对行政管辖异议的提出主体进行界定,成为解读该法条的重点。
  被告作为提出行政管辖异议的主体是无可异议的,以下对第三人和原告是否有权提出管辖异议进行分析讨论。
  (一)第三人提出管辖异议权问题
  《行政诉讼法》第27条对第三人的诉讼地位作出规定:“共同提起诉讼的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或其他组织,可以作为第三人申请参加诉讼,或者由人民法院通知参加诉讼”。对于第三人能否提出管辖权异议的问题应作具体分析。最高人民法院在《关于第三人能否对管辖权提出异议问题的批复》中明确指出:
  第一,有独立请求权的第三人主动参加他人已开始的诉讼,应视为承认和接受了受诉法院的管辖,因而不发生对管辖权提出异议的问题;如果是受诉法院依职权通知他参加诉讼,则他有权选择是以有独立请求权的第三人的身份参加诉讼,还是以原告身份向其他有管辖权的法院另行起诉。也就是说:(1)有独立请求权的第三人主动参加他人已开始的诉讼,无权提出管辖异议。(2)如果是受诉法院依职权通知有独立请求权的第三人参加诉讼,他有权选择以有独立请求权的第三人的身份参加诉讼,这时应视为其承认和接受了受诉法院的管辖,因而无权提出管辖异议。如果他选择以原告身份向其他法院另行起诉,自然无权对原法院提出管辖异议。即有独立请求权的第三人无论是主动还是被动参加诉讼,均无权提出管辖异议。
  第二,无独立请求权的第三人参加他人已开始的诉讼,是通过支持一方当事人的主张,维护自己的利益。由于他在诉讼中始终辅助一方当事人,并以一方当事人的主张为转移。所以,他无权对受诉法院的管辖权提出异议。
  总之,第三人在诉讼中无权提出管辖异议。
  以上是司法解释是最高人民法院针对民事诉讼法中第三人管辖异议问题作的批复。行政诉讼法中没有有独立请求权第三人和无独立请求权第三人之分,但是行政诉讼法中第三人通过支持原告或被告一方主张,或提出独立主张来维护自己的利益,与民事诉讼法中的第三人有共同之处。故最高人民法院《关于第三人能否对管辖权提出异议问题的批复》对行政诉讼法中第三人管辖异议问题同样适用,即行政诉讼中第三人在诉讼中无权提出管辖异议。
  (二)原告提出管辖异议权问题
  原告是否有权提出管辖异议,是一个颇受争议的问题,未有统一的认识。
  1、认为原告有权提出管辖异议,其观点如下:
  (1)《行诉法》中,当事人的称谓有原告、被告、第三人。由此可见,被告的称谓是有特定含义的,被告绝对不能等同于当事人。故对最高人民法院《行诉法司法解释》第10条的解读不应该将“当事人”等同于“被告”,不可任意对法律条文做缩小解释。这里的“当事人”应包括原告,即原告有权提出管辖异议。
  (2)根据《行诉法解释》第36条的规定,原告撤诉后,若以同一事实和理由重新起诉的,人民法院不予受理。因此,原告不行使管辖异议权,其行政诉权难以得到保证。并且,在司法实践中,原告提出管辖异议的情形主要有:(a)原告误向无管辖权的法院起诉的,在法院受理后,才知道受诉法院无管辖权;(b)在共同诉讼中,被追加进来的共同原告对受诉法院的管辖权提出异议;(c)被告提出管辖异议,受诉法院认为被告的异议理由成立,之后依职权将案件移送,原告对移送的裁定提出异议。
  笔者认为,对原告是否有权提出管辖异议问题应该根据实际情况作出判断。不能笼统地认为原告没有权提出管辖异议,毕竟法律上规定了提出管辖异议的主体是“当事人”,其概念包括原告在内。且在一定情况下如果不赋予原告提出行政诉讼管辖异议的权利,将不能保证其诉讼权利。同样,也不能认为原告在任何情况下都有提出管辖异议的权利。因为原告在提起诉讼时已经对法院进行了选择,被告被动介入诉讼后也有一次对管辖认可或异议的权利,双方在权利上是平等的。如果任意给原告提出管辖异议的权利,那么原告对管辖实际上有了两次选择的权利这样是不公平的。

西安市人民政府关于修改《西安市城市建设综合开发项目管理暂行办法》的决定

陕西省西安市人民政府


西安市人民政府关于修改《西安市城市建设综合开发项目管理暂行办法》的决定

(2004年6月4日西安市人民政府第51次常务会议审议通过 2004年8月15日西安市人民政府令第37号公布 自公布之日起施行)


第一章  总 则
   第一条 为了加强本市城市建设综合开发项目的管理,保证城市总体规划的实施,促进城市建设顺利进行,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。
   第二条 在本市城市规划区国有土地范围内从事城市建设综合开发和实施综合开发项目管理,应遵守本办法。
   第三条 本办法所称的城市建设综合开发项目(以下简称开发项目)系指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋开发的建设项目。
   第四条 西安市城乡建设委员会是本市城市建设综合开发项目的主管部门。西安市城市建设综合开发管理办公室、西安市外资开发经营房地产管理办公室(以下统称市开发办)具体负责本市城市建设综合开发项目管理工作。
  
第二章  开发项目的确定
   第五条 开发项目应根据城市经济发展计划和城市总体规划,结合旧城改造和新区开发,按照经济效益、环境效益和社会效益相统一原则确定。
   第六条 综合开发用地的总体规划和年度建设用地计划,由市建委会同市计划、土地、规划、房地产等行政管理部门共同拟定,由市开发办报市人民政府批准后实施。
   第七条 开发项目由市开发办负责会同市计划、土地、规划等有关行政管理部门按照“联合办公、集中审批、分部门办理”的工作原则确定,重要项目须报市人民政府审定。
   第八条 开发项目土地使用权出让前,由市开发办负责组织有关部门对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套建筑的建设、拆迁补偿安置等提出要求,并出具《房地产开发项目建设条件意见书》。
  《房地产开发项目建设条件意见书》应包括下列内容:
  (一)项目性质、规模和开发期限;
  (二)规划控制指标及规划设计要求;
  (三)基础设施和公共服务配套建筑的建设要求;
  (四)基础设施和公益设施建成后的产权界定;
  (五)项目拆迁补偿安置要求;
  (六)项目经营方式等。
  《房地产开发项目建设条件意见书》的内容作为土地使用权出让合同的必备条款。
   第九条 项目开发单位的确定,应采取招标、拍卖或协议方式进行,以招标为主。
   第十条 项目开发单位应在与土地出让行政管理部门签订土地使用权出让合同后15日之内,到市开发办备案。
   第十一条 开发项目确定后,市开发办应督促开发单位严格按照项目详细规划的要求实施,依法保护开发项目所涉及的各方当事人的利益,并应做好开发项目实施过程中的监督、协调管理工作。
  
第三章  开发项目的实施
   第十二条 项目开发实行承包责任目标管理制度,项目开发单位在领取项目批复文件、《房地产开发项目手册》的同时,应与市开发办签订项目承包责任书。
  项目承包责任书包括以下主要内容:
  (一)项目名称;
  (二)项目实施单位;
  (三)项目占地面积、规划建筑面积、总投资;
  (四)项目建设的资金证明、开户银行、资金账号;
  (五)项目实施的规划要求及配套建设要求;
  (六)项目质量保证的要求;
  (七)项目开工期限、建设期限;
  (八)项目竣工验收的要求;
  (九)项目物业管理要求。
   第十三条 开发项目的开发单位应严格按项目承包责任书的规定实施开发建设。
   第十四条 开发单位应当按照有关规定选择具有相应资质等级的单位承担勘察、规划、设计和施工任务。
   第十五条 开发单位必须按照批准的修建性详细规划的要求,进行项目及其配套设施建设。
   第十六条 因不可抗力或政府、政府有关部门的行为,或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的,开发单位应及时向市开发办申请延期,但延期最长不得超过6个月。
   第十七条 开发项目有下列情形之一的,由市开发办视其情况予以处理:
  (一)因国家重点建设或其它特殊需要,项目用地改变用途的,撤销该项目。
  (二)项目已经动工,但因资金短缺,不能继续建设的,收回项目,调整给其他单位开发。
  (三)未按承包责任书规定时间开工或超过本办法第十六条规定的延期时限实施动迁的,以及拆迁虽已完毕,但超过一年仍未开工建设的,取消开发单位对该项目的开发资格。
   第十八条 开发单位的项目取消后,其项目的土地使用权随之取消,并应按规定办理有关手续。
  
第四章  开发项目的管理
   第十九条 市开发办应对开发项目实施的全过程进行跟踪监督和指导。
   第二十条 开发单位应将开发项目实施阶段的主要事项和有关行政管理部门对开发单位经营活动的审查、批准、处理意见记录在《房地产开发项目手册》中。
  开发单位应每半年和按项目各实施阶段将《房地产开发项目手册》送市开发办核验。
   第二十一条 开发单位必须按季度向市开发办报送有关统计报表。
   第二十二条 符合下列条件的开发项目,可以进行转让。
  (一)按照国有土地出让合同,已经支付了全部土地使用权出让金,并取得了土地使用权证书;
  (二)按照国有土地出让合同的约定已进行投资开发,属房屋建设工程的,须完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的,须形成工业用地或其他建设用地条件。
  开发项目转让时,土地使用权也随之转让。
   第二十三条 用于居民拆迁安置的建设用地,不得转让。
   第二十四条 转让开发项目按下列执行:
  (一)转让开发项目前,转让方和受让方必须签订书面转让合同,合同不得违反国家有关法律、法规和市人民政府有关规定;
  (二)转让方持项目转让合同和有关资料报市开发办批准;
  (三)受让方应在项目转让批准之日起30日内持项目开发批准文件到土地使用权转让行政管理部门办理土地使用权变更登记;
  (四)受让方持土地使用权变更证件与市开发办签订项目承包责任书。原项目承包责任书自行失效。
   第二十五条 在项目的开发过程中,开发单位因资金等原因确需与其他开发单位联合实施的,参加联合开发的单位应符合国家有关房地产开发企业资质管理的规定。
  禁止私下联合开发。
   第二十六条 基本建设项目转为开发项目的,应报市开发办批准,并按开发项目的要求补办有关手续。未经批准,基本建设项目不得转为开发项目。
   第二十七条 开发项目竣工后,开发单位应组织验收,未经验收或者验收不合格的,不准交付使用。
  综合验收应包括以下内容:
  (一)规划要求是否落实;
  (二)配套建设的基础设施和公共服务设施是否建设完毕;
  (三)单项工程质量验收手续是否完备;
  (四)拆迁补偿安置方案是否落实;
  (五)物业管理是否落实;
  (六)其他。
  
第五章  法律责任
   第二十八条 违反本办法由市建设委员会按下列规定处罚:
  (一)违反本办法第二十条规定,不如实填写或者不按规定时间交验《房地产开发项目手册》的,处以1000元以上10000元以下的罚款;
  (二)违反本办法第二十二条规定,转让开发项目的,收回项目,并视情节轻重给予降低资质等级或吊销资质证书的处罚;
  (三)违反本办法第二十三条规定的,责令改正,处以10000元以下的罚款,并可取消开发资格;
  (四)违反本办法第二十四条规定的,责令限期改正,处以2000元以上10000元以下的罚款;
  (五)违反第二十五条规定,未经批准擅自联合开发的,处以2000元以上10000元以下的罚款,并可给予降低资质等级处罚;
  (六)违反本办法第二十六条规定,未经批准擅自将基建项目转为开发项目的,责令限期补办项目开发手续,逾期不补办手续的,取消开发单位的开发资格;
  (七)违反本办法第二十七条规定,未经验收而交付使用或者验收不合格而交付使用的,责令限期改正,并可给予降低资质等级处罚。
   第二十九条 本办法发布施行后,国家法律、法规有新规定的,从其规定。
   第三十条 依照本办法所处罚款全额上缴市财政,并应使用财政部门统一印制的罚没票据。
   第三十一条 当事人对行政处罚决定不服的,可以根据行政复议法和行政诉讼法的规定提起行政复议或行政诉讼。逾期不申请行政复议、不起诉,又不履行处罚决定的,作出处罚决定的行政机关可以依法向人民法院申请强制执行。
   第三十二条 开发项目的管理人员玩忽职守、滥用职权、行贿受贿、构成犯罪的,由司法部门依法追究刑事责任;不构成犯罪的,由所在单位或上级部门给予行政处分。
  
第六章  附则
   第三十三条 阎良区、临潼区、长安区及市辖县参照本办法执行。
   第三十四条 本办法自公布之日起施行。