陕西省商洛市人民政府


商洛市人民政府关于印发城市规划区经营性建设用地容积率管理暂行办法的通知


各县区人民政府，商丹园区管委会，市政府有关工作部门、事业机构：
《商洛市城市规划区经营性建设用地容积率管理暂行办法》已经市政府2010年第17次常务会议审议通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。



二○一○年九月三十日


商洛市城市规划区经营性建设用地
容积率管理暂行办法

第一条 为了科学、合理、集约利用土地与空间资源，规范建设用地容积率的管理，防止国有土地资产流失，保障城乡规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《陕西省城乡规划条例》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（原建设部22号令）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 本市城市规划区内通过公开招标、拍卖、挂牌等出让方式取得的各类经营性建设用地涉及容积率制定和调整的，适用本办法。
第三条 市规划部门负责经营性建设用地容积率管理工作。市国土、建设、城管、监察等部门按照各自职责，协同做好经营性建设用地容积率管理工作。
第四条 任何单位和个人有权向市规划部门举报和反映违反经营性建设用地容积率管理规定的行为，对查证属实的，依法给予奖励。
第五条 市规划部门在下达经营性建设用地规划条件时，应同时抄送市国土局、市建设局、市城管局、市监察局。
第六条 经营性建设用地使用权出让后，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件中确定的容积率。
第七条 确需调整规划设计条件确定的容积率的，应当符合以下条件：
1．城市总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；
2．因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；
3．国家和省上的有关政策发生变化的；
4. 城市建设和发展需要且符合相关技术规定和控制性详细规划的。
符合上述条件之一的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，市规划部门可以按照本办法规定的程序重新核定经营性建设用地的容积率指标。
第八条 建设用地发生下列情况的，不得调整容积率：
1.建设用地内的建设项目已经全部取得《建设工程规划许可证》的；
2.建设用地内有违法建设的；
3.法律法规规定不得调整容积率的。
第九条 调整规划设计条件确定的容积率，应当履行下列程序：
1.申请。建设单位应当向市规划部门提出书面申请，陈述调整理由，并附规划建筑设计方案；
2.论证。市规划部门对资料齐备的申请项目进行初审。经初审容积率增加在5%以内（含5%）需要修改的,由市规划部门组织专家和市发改、国土、建设、城管等部门负责人对规划建筑设计方案调整的必要性和规划设计的合理性进行论证，并征求主管副市长的意见；经初审容积率增加在5%以上的，市规划部门应当报告市政府，由市政府组织专家和市规划、发改、财政、国土、建设、城管、监察等部门和商州区政府（或商丹园区管委会）的主要负责人对规划调整进行论证；
3.公示。市规划部门将论证后拟调整的规划建筑设计方案进行公示。如规划调整可能对利害关系人产生影响，应征求利害关系人的意见，必要时召开听证会；
4.批准。经论证、公示、征求利害关系人的意见后，对符合容积率调整条件的，由市政府批准。市规划部门将容积率调整情况通报市发改、国土、建设、城管、监察等部门。
5.许可。经市政府批准增加容积率的，建设单位应当与市国土部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议。补缴土地出让金差价和相关建设规费。市规划部门按照《国有土地使用权出让合同》补充协议、交纳建设规费凭证及规划设计条件办理规划建设许可手续。
第十条 经营性建设用地增加容积率，在5％以内（含5％）的，按原成交土地总价款的楼面地价（楼面地价=土地成交总价款÷调整前的总建筑面积）补缴土地出让金；增加容积率超过5％的，按原成交土地的楼面地价或相邻地块相同性质土地现时市场评估最高楼面地价中的较高者补缴土地出让金（补缴土地出让金计算方法为：增加的建筑面积×对应的楼面地价）。土地出让金差价由市国土部门核算后，报市政府审批。
第十一条 因增加经营性建设用地容积率而需要补缴的土地出让金及相关建设规费，不得减、免、缓。
第十二条 拟调整容积率的建设项目不得提高建筑密度，不得降低绿地率。
第十三条 工程竣工验收中，在建筑的外形和尺寸与规划许可未发生变化时，允许竣工实测面积和建设工程规划许可证面积出现一定的误差，总建筑面积的合理误差范围按以下规定计算：
1．总建筑面积在2000平方米以下（含2000平方米）的最大允许误差为2%；
2．总建筑面积在2000—5000平方米（含5000平方米）的最大允许误差为1%；
3. 总建筑面积在5000平方米以上的最大允许误差为0.5%；
4．总建筑面积允许误差按累计计算，允许的总建筑面积误差不得超过200平方米；
第十四条 市规划部门要依法核实竣工建设工程是否符合规划行政许可要求。
第十五条 市国土部门在项目竣工以后，应对超容积率的情况进行复核后，依法颁发国有土地使用权证。
第十六条 市建设部门应对建设工程是否符合《建设工程规划许可证》的内容予以核实，对超容积率的，要及时通报市规划、国土、城管部门，责令建设单位补缴土地出让金及相关规费，并依法进行处罚。
第十七条 市城管部门应当严格监督规划的实施，加大执法巡查力度，对在建设过程中擅自改变规划审批内容的，应当及时予以制止并限期改正，同时通报市规划、国土、建设部门进行处理。
第十八条 市监察部门应当将经营性建设用地容积率管理纳入城乡规划效能、执法监察的工作内容，加强对市规划、国土、建设、城管等相关部门和商丹园区管委会、商州区政府及其工作人员在容积率管理工作中履行职责情况的监督检查。
第十九条 未经批准，擅自超过原容积率建设的，根据其对城市规划的影响程度，依法采取限期拆除、责令整改、罚款后补办相关手续等方式处理：
1．对严重影响城市规划和非法占用土地进行建设的，依法限期予以拆除；
2．对影响城市规划但可采取改正措施的，责令按原规定的容积率执行，限期改正错误，并依照有关规定进行处罚；
3．对城市规划和市容景观影响较轻且符合相关技术规范的，由市级有关部门按照规定处罚并收取相关规费。土地使用权人按照处理决定缴清规费后，15日内到市国土部门补办土地手续，并且按照该宗地评估的楼面地价的200%补缴超出容积率部分的土地出让金，然后到市规划部门补办规划手续。
第二十条 对于不按照规划审批文件进行设计，随意变更，擅自提高容积率的设计单位，由市规划部门协同有关部门依法予以罚款、降级或吊销设计资质等处罚。
第二十一条 对于不按照规划批准文件进行施工，随意更改规划、增加建筑面积的房地产开发企业和施工企业，由市建设部门依法予以罚款、降级或吊销企业资质等处罚。
第二十二条 市规划、国土、建设、城管等部门和商丹园区管委会、商州区政府及其工作人员，在经营性建设用地容积率管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，依照有关规定给予行政处分和党纪处分；构成犯罪的，移交司法机关追究其刑事责任。
第二十三条 本办法自2010年10月15日起施行，请各县区参照执行。


论政治权利不可剥夺

中国是一个社会主义国家，社会主义国家的特点是实现了绝大多数人的民主。从奴隶制社会，经过封建社会，资本主义社会，直到社会主义社会，人类才第一次实现了大多数人对少数人的统治，这种统治的社会基础在本质上不同于前几种社会类型，因此，社会主义社会在制度上注定要不同于少数人统治多数人的前几种社会类型。在社会主义社会中，政治权利制度也必须发生与资本主义社会截然不同的变化，那就是所有社会成员的政治权利都不可剥夺。用以往的法律观念来看待这种观点会觉得不可接受，但它是由社会主义的本质决定的必然要求。
剥夺政治权利制度是少数人统治多数人的有效工具，它可以保证处于少数地位的统治阶级的意志居于主导地位。剥夺处于多数地位的被统治阶级中一部分人的政治权利，不仅可以直接减少被统治阶级中反对者的数量，更重要的是可以使其他被统治者产生恐惧心理而不敢表达反对意见，从而使统治阶级得以以寡驭众，使被统治阶级的意志在数量上从实质上的多数变成表达出来的少数。在社会主义社会，要保障实现多数人的统治，使多数人的意志能够居于统治地位，就必须废除剥夺政治权利制度，废除这一干扰民众意志的正常表达的少数人统治多数人的工具。
剥夺政治权利制度是对民主制度的破坏，它的存在使通过民主的形式得到的可能是不民主的结果，因为它剥夺了一部分人表达意见的权利。而让每一个人表达出自己的意见，才能通过全面分析所有人的意见来满足大多数人的要求。举一个例子，比如五个人通过投票决定吃什么东西，两个人想吃肉，三个人想吃水果，本来应当是吃水果的占多数，但是这三个人对具体吃什么水果意见不一，一个想吃苹果，一个想吃梨，还有一个想吃桔子，这就给了想吃肉的两个人机会，尽管他们两个人一个想吃鸡，另一个想吃鸭。他们可以首先对付想吃苹果的人，说只有你一个人想吃苹果，你是少数，禁止你发表意见。再对想吃梨的人说，你也是少数，禁止发表意见。这样想吃肉的反而成了多数。这虽然是个简单的例子，但却具有典型意义。社会的其它方面也是如此，每个人的意志都会或多或少与其他人有些差别，从某一个角度看，都有可能成为少数，但是从另一个角度看，又会成为多数。允许少数意见存在，才能保障多数不被破坏，这是一种辩证的关系。这也是为什么要实现民主必须要保护少数的原因。
保障每个人的权利，少数派的意见永远不会居于统治地位，多数派总能表现出更强大的力量。也许有人会说，我们剥夺的是少数人的权利，他们的意见本来就是少数，剥夺他们表达意志的权利，会使多数人的意志更加具有优势。但是他们既然是少数，我们又何必去剥夺他们表达意志的权利呢？不允许少数派的存在，会使所有人在表达意志时有所顾忌，反而使真实的多数人意志不能够表达出来。这样的例子俯拾皆是，所有假冒众人之名行一己之私的人都是使用这种强权的手段压制反对者的力量，而在他们垮台之后我们才能听到反对他们的声音有多么强烈。
作为社会主义社会，剥夺政治权利制度对于中国并不具有积极意义，因为统治阶级本身处于多数地位，不需要通过减少被统治阶级发表意见的机会来使自己的意见成为多数，剥夺政治权利制度的继续存在只会给予少数派以利用的机会。保障每一个社会成员表达自己意志的权利，才能使表达出来的社会意志真正反映所有社会成员的真正意志，才能使表达出来的社会意志符合大多数社会成员的本意，使社会意志的表现和本质一致。多数人的意志不需要借助于抑制少数人表达意志就能成为多数，而对于少数人的抑制反而会影响多数人意志无拘束地表达，并且使少数人有机会假借多数人的名义压制多数人中的一部分从而使少数人的意志取得多数的假象。
在社会主义国家，理论上作为社会多数的无产阶级是国家的统治者，但代表这一阶级行使统治权的毕竟只能是一小部分人，这也就存在这一小部分人利用权力变质为无产阶级对立面的可能。而作为少数人统治多数人的有效工具，剥夺政治权利制度就会成为悬在无产阶级头上的套索。中国是人民民主专政的国家，要使人民真正居于统治地位，使历来是被统治者的无产阶级成为国家的统治者，就要保障所有人有表达自己意志的权利。不剥夺任何人的政治权利，才能使每一个人都敢于表达自己的真实意志，才能使表达出来的多数意见真正反映出人民的意志。使所有人都能够表达自己的真实意志是社会主义政治制度的坚固基石，是避免社会主义制度变质的强力防腐剂。
从马克思的社会发展理论来看，在原始社会，也就是马克思所说的原始共产主义社会，是不存在强权的，所有人都是平等的，也都可以表达自己的真实意志。自从出现了阶级、国家以及剥削，人们的政治权利就不再平等了，为了压制被统治者的反抗，维护在数量上处于少数地位的统治者的强势地位，统治者制定了剥夺政治权利制度以及其他维护强权的制度。从奴隶制社会到资本主义社会，这一制度作为统治者的有力统治工具一直存在着。但是社会主义是完全不同于前几种类型的社会制度，多数人重新取得了统治地位，剥夺政治权利制度也就失去了存在的价值。
作为社会制度的本质飞跃，社会主义会在很多方面不同于以往的社会制度。进入社会主义的中国人应当在思想上摒弃旧的思维模式，不拘泥于传统，敢于对旧的制度质疑，勇于接受新的思想，这也需要在制度上创造一个宽松的环境，保障所有人的政治权利，使人们在质疑和创新之前没有心理上的恐惧。真理愈辩愈明，百花齐放、百家争鸣的中国才是社会主义发展的最佳环境。


王春峰email：springlord@yeah.net