南昌市人民政府关于颁发《南昌市城镇公有房屋管理暂行办法》的通知
江西省南昌市人民政府
南昌市人民政府关于颁发《南昌市城镇公有房屋管理暂行办法》的通知
洪政发[1989]63号
第一章 总则
第二章 产权
第三章 买卖
第四章 租赁
第五章 修缮
第六章 处罚
第七章 附则
各县、区人民政府，市政府各部门，市属各单位，驻市中央、省属各单位：
《南昌市城镇公有房屋管理暂行办法》业经市人民政府第二十二次常务会议讨论通过，现予颁发施行。
南昌市城镇公有房屋管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为加强城市公有房屋的管理，保护社会主义公有财产，保障房屋所有权人和使用权人的合法权益，充分发挥城市公有房屋的作用，更好地为社会主义建设和人民生活服务，根据国家有关规定，结合我市的实际情况，制定本办法。
第二条 凡本市城市、县城、建制镇和独立工矿区规划范围内全民、集体所有制单位购建或依法收归国有的公有房屋均按本办法管理。
第三条 市、县房产管理局是本行政区域内公有房屋的行政管理部门。
第四条 任何单位和个人都不得侵占或损坏公有房屋，不得利用公有房屋获取非法利益。
第五条 公有房屋因城市建设需要拆迁时，应按《南昌市城市建设拆迁安置办法》及其实施细则办理。
第二章 产权
第六条 公有房屋中的全民所有房屋，由国家授权的管理单位代表国家行使所有权，可视为所有权人；集体所有房屋，本单位即为所有权人。具体划分如下：
１．机关、团体、学校等行政单位和国家拨款的事业单位使用管理的全民所有房屋；市、县房管局直接管理的房屋，中央有关部门或省、市政府指定的部门管理的房屋，各管理部门为所有权人。国营企业以及自收自支事业单位使用的全民所有房屋，除由市、县房管局直接管理的以外，国家授权的管理单位为所有权人。
２．军队的房屋，其指定的管理单位为所有权人。
３．集体所有制单位自建、自购的房屋，属于单位所有，本单位即为所有权人。集体单位使用的全民所有房屋，分别情况，按本条第１项规定管理。
第七条 公有房屋实行产权登记。房屋所有权人按《南昌市城镇房屋所有权登记、发证暂行办法》办理手续，并核发《房屋所有权证》或《房屋共有权保持证》、《房屋他项权证》（三证以下统称房屋产权证）。
房屋转移（买卖、交换、转让、划拨），状况变更（翻建、改建、扩建），拆除或因灾害损毁时，应办理有关转移、变更或注销手续。其中房屋转移引起产权变更，所有权人应向土地管理部门办理土地使用权转移手续。
市属全民所有房屋，房管局在办完上述手续后，应将办理结果报市国有资产管理部门备案。
第八条 房屋产权证是确认公有房屋所有权的合法凭证，受法律保护，不得涂改、伪造。如有遗失，应声明作废，并及时向原发证部门申请补发。
第九条 凡无房屋产权证的公有房屋，不得出售、转让、出租、交换和抵押，不得翻建、扩建、改建，房屋拆迁时不予补偿。
第十条 市、县房管局和各产权单位要加强对公有房屋产权产籍档案及其它有关资料的管理。
第三章 买卖
第十一条 出卖公有房屋，必须经主管部门和国有资产管理部门批准，由市、县房管局审查产权后，方可出卖。
第十二条 公有房屋买卖必须在市、县房屋交易所进行。卖方须持有房屋产权证和批准文件，买方须持有购买房屋的证明和身份证明，经市、县房产交易所办理登记、验证、评估、立契过户手续，并按规定交纳税费后，买卖才有效。
第十三条 出卖公有房屋的回收资金除抵偿债务以外，用于房屋建设或按国有资产管理规定上交财政。
第十四条 除国家另有规定者外，全民所有的房屋不得无偿划拨给个人或集体单位，全民所有制单位之间也应实行有偿转让。
第十五条 全民、集体企业产权转让后，其房屋应向市、县房管局办理房产变更手续。
第十六条 市、县房屋交易所是合法的房屋交易管理机构。公有房屋的买卖未经市、县房屋交易所办理手续的均属无效。房屋交易的具体规定，由市房管局制定。
第四章 租赁
第十七条 公有房屋除国家和县以上政府规定不能出租的以外，其余均可以实行租赁。
第十八条 出租公有住宅，出租单位须有房屋产权证；出租非住宅用房，出租单位除持有房屋产权证外，还须有《房屋出租许可证》。
《房屋出租许可证》由出租单位持房屋产权证和主管部门同意出租证明到市、县房管局申请领取。
第十九条 承租单位或个人（以下简称承租人）在承租公有房屋时，须有本单位的证明（无单位个人须有街道办事处证明），个人还须有身份证明。外来人员须有我市公安部门发放的暂（寄）住证明和身份证明，从事工商活动的外来单位还须有本市对外经济技术使用委员会证明。
第二十条 租赁城镇公有房屋时，租赁双方须签订租赁合约，明确房屋的座落地点、面积、使用性质、租赁期限、租金和双方的权利义务。
暂（寄）住人员租赁合约，应抄送所在地派出所、街道办事处。
第二十一条 租赁非住宅用房，租赁合约须到市、县房管局办理鉴证手续后才能生效。
经市物价局核准，房管局可向承租人收取鉴证手续费。
第二十二条 工商行政管理部门在审批企业法人开业登记或变更登记时，必须验证经营场所使用证明（包括产权证、经鉴证的房屋租赁合约）后，方可办理登记手续。
第二十三条 出租公有房屋，租金按物价部门规定的标准执行。收缴租金必须使用南昌市房屋租赁专用发票，租金不得瞒报或弄虚作假。
对一部分通过市场租赁的工商用房，可以实行商品房租或协议房租。超过规定租金标准的部分，市、县房管局按规定征收超标费。
第二十四条 对单位出租的非住宅用房，租价中的地段差价部分，由承租人按月上交市、县房管局。此项资金主要用于危房改造，由市、县财政部门监督使用。
第二十五条 承租人承租的公有房屋不得擅自转租、转让。承租人如需利用承租的房屋与第三方进行合资经营、联营或提供给第三方使用，应事先征得出租单位的同意，重新签订租赁合约或协议，并向市、县房管局办理鉴证手续。
第二十六条 承租人必须按期交纳租金，不得拖欠。如承租人拖欠租金三个月，出租单位可收取月租金１０％的滞纳金。滞纳金列入租金收入。
第二十七条 承租人应按租赁合约爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得私自拆改、扩建或增添。需拆改、扩建或增添的，必须征得出租单位同意，并签订书面协议。
第二十八条 承租人与他人互换房屋使用权时，应事先征得出租单位同意。出租单位应支持承租人的合理要求并按有关规定办理手续。
第二十九条 承租人有下列情况之一的，出租单位有权终止租赁合约，收回全部或部分房屋。
（１）未经出租单位同意私自将承租的房屋转租、转让、转借或调换的；
（２）私自改变房屋用途的；
（３）拖欠房租累计六个月的；
（４）无正当理由闲置六个月的；
（５）依照有关规定，不允许在本市享有使用权的；
（６）利用承租房屋进行非法活动或故意损坏房屋的；
（７）租用公有房屋而将自有的私房出租谋利的；
第三十条 租赁合约期满后，承租人如需继续使用，应在合约期满前三个月书面申请，征得出租单位同意，重新签订租赁合约。出租单位如须在租赁合约期满前收回房屋时，应事先商得承租人同意。
第五章 修缮
第三十一条 保持公有房屋的完好是所有权人的责任，所有权人应加强经常性的检查、养护，通过有效的技术管理，有计划的修缮，提高公有房屋完好率，延长使用年限。
第三十二条 公有房屋的维修应贯彻执行国家和地方规定的原则、范围和标准。用于修缮的资金、材料严禁挪用。
第三十三条 公有房屋因危险需要拆除或大修理，应经过市房管局和市危房鉴定领导小组的鉴定和批准，禁止乱拆、乱修，以免浪费人力、物力。
第三十四条 所有权人由于工作失职，造成公有房屋倒塌和使用他人受到损失的，应负责赔偿；造成严重后果的，应依法追究责任。
因不可抗拒力造成损失，不予赔偿。
第三十五条 一栋房屋分属两个或两个以上所有权人的，其结构、屋面、水电设施等涉及整体性的修缮，均应共同负责，按各自的面积分摊修缮费用。如因一方拒绝修缮而造成损失，拒绝的一方应承担经济和法律责任。
第六章 处罚
第三十六条 凡违反本办法有下列行为之一的，应予相应处罚。
１．不按期申报办理产权登记的，处以登记费１－１０倍罚款。
２．伪造房屋产权证的，由有关部门依法追究责任。
３．未经主管部门和房管部门同意，擅自变更所有权的，其变更无效，并处以５００元以下的罚款。
４．私自进行房屋交易的，其交易无效，并对买卖双方各处以交易额５％－１０％的罚款。
５．强占房屋的，所有权人除限其迁出、赔偿损失外，可处以该房屋租金５％－１０％倍的罚款。
６．非住宅用房租赁，合约未经房管局鉴证的，租赁无效，并对出租者处以５００元以下罚款。
７．承租人利用租用公房进行非法活动的，除出租人有权收回租房外，并由有关部门依法追究责任。
８．损坏公有房屋的，除赔偿损失外，并视情节处以１００元至５００元的罚款。
第三十七条 处罚由市、县房管局决定，罚款使用财政部门统一的票据，并全部上缴同级财政。
第三十八条 当事人对房管局处罚不服的，可在接到处罚通知之日起十五天内向房屋所在地人民法院起诉，期满不起诉又不履行处罚的，由市、县房管局申请人民法院强制执行。
第七章 附则
第三十九条 公有房屋因所有权、经营权、租赁、买卖、使用、修缮等问题发生纠纷时，当事人可向房屋所在地的房管局申请仲裁，或直接向人民法院起诉。
第四十条 本办法由市房产管理局负责解释。
第四十一条 本办法自一九八九年九月一日起施行。
中国民营企业赴美上市常见误区
林涛
尽管美国于2002年出台了萨班斯法案（Sarbanes-Oxley Act），尽管中国政府于2006年颁发了触动业内人士神经的“10号文”(又称“新红筹指引”)，尽管国内证券市场A股的估值居高不下, 近几年来中国民营企业掀起了新一轮赴美上市的浪潮，2010年中国企业在美国更以创记录的41个IPO（首次公开发行证券）吸引了华尔街乃至全球资本市场的眼球，纽约市民对于纽交所（NYSE）大楼上不时飘扬的五星红旗和大楼前一群群中国人合影欢呼的景象已是司空见惯。与此同时，近几个月来，关于在美上市中国背景企业卷入集体诉讼（Class Action Lawsuit）、财务丑闻的报导和评论也不绝于耳，例如：2010年10月底刚登陆纳斯达克的麦考林（MCOX）正遭遇美国特有的证券集体诉讼，大连绿诺(RINO)于2010年12月3日被美国证监会（SEC）以财务作假为名勒令退市。不少中国民营企业家乃至新闻媒体因此对以RTO（反向并购，又称“借壳上市”）方式赴美上市、乃至以IPO方式在纽交所或纳斯达克上市产生疑虑或提出质疑。
笔者根据所接触到的部分民营企业家的疑虑及其认识上的错误，试对中国民营企业赴美上市常见误区作如下解析，希望能对读者有所裨益。
误区一：SEC对中国背景拟上市企业的审核会很严格，以后可能很难在美国上市
解析：区别于国内A股的“核准制”，美国对拟上市企业的审核采取的是“登记制”，只要信息披露、财务报表符合美国标准，企业就可获得机会上市，上市的成功率是很高的。另外，以RTO方式上市的公众公司只需在收购完成之后向SEC报备相关变更事项即可。尽管SEC近期内可能对拟上市中国企业的审核予以更多关注, 但不可能触及“登记制”下形式审核的根本。
误区二：萨班斯法案关于内控的要求太严苛了，由此增加的风险和成本无法接受
解析：萨班斯法案的出台，是特定历史情境下的一个产物，从其诞生之日起就争议不断，SEC也一而再、再而三的推迟了各类型企业合规期限的要求。2010年9月15日，遵照美国“华尔街改革与消费者保护法案”第989G(a)条款的规定，SEC永久性豁免小规模企业（市值小于7500万美元的上市公司）遵循萨班斯法案404(b)条款（关于接受独立审计师内控审计）的要求；同时SEC正在研究是否减轻或免除加速申报人（市值介于7500万美元至2.5亿美元之间的上市公司）在遵循萨班斯法案404(b)条款方面的负担。对于大部分意欲赴美上市的中国民营企业而言，萨班斯法案和404条款并非想象中那么可怕。
误区三：美国资本市场歧视赴美上市中国企业，导致这么多集体诉讼
解析：证券集体诉讼制度在美国由来已久（法律依据主要是1933年证券法和1934年证券交易法），美国律师多、官司多也是不争的事实，事实上很多集体诉讼的挑头人都是专吃这碗饭的律师。据美国专业机构的统计数字，1996年到2008年期间，针对美国上市公司的集体诉讼年均数量为197起（其中2001年高达400多起），2009年的数字为220起，2010年近240起。根据笔者了解的情况，在众多赴美上市的中国概念股中，包括中国人寿、网易、新浪、江西赛维、UT斯达康、前程无忧、巨人、麦考林等在内的三十多家企业曾遭遇过集体诉讼（其中2010年为9起），但与在美上市的中国概念股（超过600家，含RTO上市）以及美国每年发生的集体诉讼总数相比较，比例并不算高，部分媒体关于赴美上市中国企业遭遇的集体诉讼的报道似有误导之嫌。
误区四：赴美借壳上市骗局多，而且融资和转板很难
解析：尽管中国企业以RTO方式在美国资本市场趟出了一条路（2008年以来，每年有超过100家中国企业在美国借壳上市），在中国本土，却有不少人给借壳上市蒙上一层神秘的面纱，有的甚至完全有悖于事实。中国民营企业家需要了解的是：微软、思科、英特尔、德州仪器、巴菲特的Berkshire Hathaway乃至NYSE本身都是通过RTO上市的。2005年前后，美国RTO的数量直线上升（2000年仅有46例，到2009年达到300例左右），美国一线投行在金融危机期间也纷纷加入了服务RTO企业的行列。关于在美RTO企业是否面临转板和融资难的问题，我们用事实来说话，以笔者所在的福建省为例，仅2009年一年就至少有: (a)金泰旅游及教广传媒(CNYD)从OTCBB转板到纳斯达克（08年在OTCBB挂牌前融资1400万美元）；(b) 日祥食品(CMFO)从OTCBB转板到AMEX（08年在OTCBB挂牌前融资2000万美元）; (c) 福建分众传媒(CCME) 以SPAC (“特殊目的并购公司”,或“现金壳公司”)方式在AMEX融资逾8000万美元；(d) 喜得龙(EDS)以SPAC方式在纳斯达克融资逾6800万美元。据笔者观察，近几年来赴美借壳上市企业中未融资的应在少数；而从OTCBB“毕业”转到NASDAQ、NYSE及AMEX的中国民营企业呈逐年增多之势。
误区五：美国、香港等主流资本市场监管太严，不如到非主流证券市场去上市
解析：近几年来笔者所在的福建省不乏这样的民营企业家：眼看国内上市排着长队且硬性、软性门槛多，香港联交所对大陆赴港上市企业的审核越来越严格，赴新加坡上市企业的估值越来越低，赴美上市又可能面临萨班斯法案和证券集体诉讼，干脆另辟蹊径到马来西亚、澳大利亚、韩国等非主流资本市场去上市。该等到非主流市场上市福建企业上市后的股价表现及成交量并不尽如人意，再融资能力也存在问题。笔者认为：在目前的国际资本市场大环境下，如拟上市中国民营企业选择境外上市，可优先考虑香港或美国资本市场，其他国家/地区资本市场要么流动性差强人意，要么定价过低，要么二次融资难；香港资本市场虽然监管相对严格，联交所的发行审核也开始排队，但香港资本市场对于大陆企业发行的H股和红筹股的估值相对其它境外资本市场来说还是偏高的；美国资本市场在包容性、流动性及再融资上的便利性等方面是其它资本市场无法企及的，其理应成为中国民营企业家境外上市的重要目的地，尤其是对于那些急需资金及融资平台、目前规模不太大但是潜力巨大、已有业务或计划在欧美市场开展业务的中国企业而言，到美国上市很可能是最佳方案。
误区六：美国资本市场的估值远低于大陆和香港，而且上市费用太高，因此不应赴美上市
解析：目前国内乃至香港上市企业的估值看起来似乎高于在美国上市的可比中国企业，但事实并非尽然：来自厦门的东南融通（LFT）近四个季度的EPS（每股盈利）为-0.43美元，但其股价仍在高位运行，市值达20亿美元左右；2010年12月上市的优酷(YOKU)近四个季度的EPS为-0.43美元，市值更高达36亿美元左右；2010年9月上市的乡村基(CCSC)自发行以来，动态市盈率(ttm)就未低过60倍。仅就估值而言，TMT及消费类等部分产业选择赴美上市是完全符合商业逻辑的（何况大陆中小板和创业板股票高估值的可持续性广受怀疑）。关于在美上市费用问题，诚然赴美IPO的费用相对是较高的（主要原因之一是美国券商收取的佣金比率较高），但凡事无绝对，还是引用部分福建企业数据来说明问题：2010年11月泉州希尼亚服装(XNY)在NYSE上市，融资8800万美元，上市费用（含佣金，下同）836万美元（费用占融资额比率9.5%）；2010年5月同样来自泉州地区的优兰发纸业(2268.HK)在香港联交所上市，融资额与希尼亚相近为6.45亿港币，上市费用6280万港币（费用占比9.7%）,并不比美国便宜；2010年6月福州三元达(002417)登陆深圳中小板，融资额6亿元人民币，上市费用也高达5377万人民币（费用占比9.0%），主要原因是支付给券商较多超募佣金（该等现象在国内创业板上市股票中非常普遍）。此外，赴美RTO的上市费用相对而言是很低的，除融资佣金外（如有），通常只需60万美元-90万美元。
（作者：汇珩资本 林涛）
[本人作者林涛系汇珩资本董事、天象律师事务所律师，联系方式 fatomlin@gmail.com；tom@titaners.com ]
2011年元月5日于厦门