关于二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济


在二手商品住宅买卖过程中，经常会遇到出卖人的户口迁移问题，由于个别出卖人法律意识的淡薄和信用的缺乏，往往在商品住宅买卖交易完成后，仍不迁出户口，使得买受人不能及时迁入户口，影响了生活、学习和工作，并影响了房屋的再次处分权，引发矛盾。本文就二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济问题进行探讨。

一、户口迁移的合同救济

根据上海市高级人民法院文件精神，户口迁移问题属于公安部门行政管辖范围，不属于司法审判的范畴。一旦发生出卖人不履行合同，买受人不能向法院起诉要求出卖人限时迁移户口。这样，势必影响了买受人的权益。因此，为了使出卖人在房屋买卖交易完成后，及时迁移户口，往往在合同中增加一条约束条款。即如果出卖人不在规定的时间内迁移户口，则每延期一天，按合同总价的万分之几向买受人支付违约金。这样一来，出卖人从经济角度考虑，大都能按合同规定时间将户口迁移，以免被追溯违约金。

二、户口迁移违约金案件审理存在的问题

如上所述，由于买卖双方在合同中增加了户口迁移的违约条款，绝大多数情况下，出卖人都能自觉履行合同，按时将户口迁移。但也有一些出卖人不按时迁移户口，导致诉讼发生，买受人向出卖人追溯违约金。由于各个案件标的不同，违约的原因不同，使得同类案件的判决结果大相径廷，出现了同案不同判的结果。甚至出现一次判决后，出卖人无正当理由仍不迁移户口的情况，发生累讼的现象，既不能有效维护买受人的合法权益，也浪费了审判资源。

三、法院审判时应当正确确定违约金的金额

这类案件案情虽然简单，但正确确定违约金的金额，对解决纠纷极为重要。有以下几点应当把握：

1、查明出卖人违约的原因

这类案件通常在诉讼过程中，出卖人的户口仍未迁移。有的是由于客观原因暂时无法迁移，如出卖人在出售房屋时同时又重新购买了二手房，新购二手房原业主户口尚未迁移，其户口无法迁移；有的是突发重病，无法及时办理；也有的是无理不迁。

2、合理确定违约金的计算期限

一般情况下，违约金的计算期限应当从合同规定的户口迁移之日起算到实际迁移之日。如果确实是由于不可抗力或出售人无法抗拒的原因造成不能如期迁移户口，则应扣除上述事件影响的期间。如判决时，出卖人尚未迁移户口，应暂计到判决生效的支付日。

3、合理确定违约金的金额

目前，在实际中，当事人约定的违约金高低各不相同，有的约定为总房价的万分之五，有的约定为总房价的千分之五。而有的法院在判决时，将金额大幅降低为万分之一，有的则是随意定一个总额，对出卖人的违约行为不能给予有效的制裁，造成案件结案，户口仍未迁移。

笔者认为，关于违约金约定过高是否需要调低的问题，应当把握以下三点： 一是看出卖人主观过错的大小；二是看出卖人是否要求降低；三是看约定金额是否显失公平。一般可以银行同期贷款利率的一到四倍为限较为合理。对于在案件审理过程中，能立即迁移户口者，可判下限，对于无正当理由拒不迁移者，可判上限。

总之，正确合理地审理因户口迁移引起的追索违约金案件，应当本着着重调解的原则，尽量让出卖人在审理案件过程中及时迁移户口，同时给予买受人必要而合理的补偿，以维护法律的公正和合同的严肃性。

山西省地方税务局


山西省地方税务局关于印发《山西省地方税务局资源税管理证明使用管理办法》的通知


各市地方税务局及其分局，各县（市、区）地方税务局，省局直属一分局：
现将《山西省地方税务局资源税管理证明使用办法》印发给你们，请按“通知”要求认真做好各项准备工作，并于2007年1月1日起贯彻执行。从执行之日起原山西省地方税务局1997年印发的《<山西省资源税已税证明单>管理暂行办法》同时废止。




二○○六年十月十八日



山西省地方税务局资源税管理证明使用管理办法

第一条 为了加强资源税征收管理，发挥资源税的收入职能和调节调控作用，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国资源税暂行条例》及实施细则和《中华人民共和国资源税代扣代缴管理办法》的有关规定，制定本办法。
第二条 “资源税管理证明”是证明销售的矿产品已缴纳资源税或已向当地税务机关办理纳税申报的有效凭证，“资源税管理证明”分为甲、乙两种证明，由当地主管税务机关开具。
对于生产规模较大、财务制度比较健全、有固定的购销关系，能够依法申报缴纳资源税的纳税人，适用“资源税管理甲种证明”。对于一矿多销，没有固定购销关系的非煤炭资源税纳税人适用根据销量多次开具一次性使用的“资源税管理乙种证明”。
第三条　资源税管理证明的适用范围是收购除原油、天然气、煤炭以外的资源税未税矿产品的扣缴义务人。
第四条 收购资源税未税矿产品的纳税人为资源税代扣代缴义务人（以下简称扣缴义务人）。扣缴义务人必须依照税收法律、法规规定设置代扣代缴账簿，报送代扣代缴税款报告表，按期解缴税款。
第五条 扣缴义务人必须按规定履行代扣代缴资源税义务。在收购应税矿产品时，必须向销售方索要“资源税管理证明”，扣缴义务人在履行其法定义务时，有关单位和个人应予支持、配合，不得干预、阻挠。
第六条　“未税矿产品”是指资源税纳税人在销售其矿产品时不能向扣缴义务人提供“资源税管理证明”的矿产品和与之相符的资源税完税凭证复印件。
第七条 “资源税管理证明”按国家税务总局统一制定的样式，由省地方税务局负责印制，各级地方税务局的税政主管部门负责“资源税管理证明”的管理工作。领发资源税管理证明的省级、市级、县级地方税务局必须配备专职管理人员，开具“资源税管理证明”的主管税务机关和使用管理证明的纳税人和扣缴义务人必须指定专人负责管理证明的管理工作。
第八条　凡开采销售本办法规定范围内的应税矿产品的单位和个人，在销售其矿产品时，应当向当地主管税务机关凭资源税完税凭证或纳税申报资料申请开具“资源税管理证明”，作为销售矿产品已申报纳税免予扣缴税款的依据。购货方（扣缴义务人）在收购矿产品时，应主动向销售方（纳税人）索要“资源税管理证明”，扣缴义务人据此不代扣资源税。凡销售方不能提供“资源税管理证明”的或超出“资源税管理证明”注明的销售数量部分，一律视同未税矿产品，由扣缴义务人依法代扣代缴资源税，并向纳税人开具代扣代缴税款凭证。
第九条 适用资源税管理证明的应税矿产品被多次转让时，下一环节收购方向上一环节出售方索取由当地主管税务机关加盖公章确认的资源税管理证明复印件及相关证明材料供税务机关核查。
第十条　扣缴义务人代扣资源税的解缴期限为1个月，并在主管税务机关规定的时间内报送代扣代缴等有关报表。
第十一条　扣缴义务人应按主管税务机关的要求整理和保管收取的“资源税管理证明”；主管税务机关应于每月纳税申报期内，对扣缴义务人报送的代扣代缴税款报告表进行审查，重点核查索取“资源税管理证明”所记载的数量和代扣税款的数量与实际购入应税矿产品数量是否相符。
第十二条 扣缴义务人依法履行代扣税款义务时，纳税人不得拒绝。纳税人拒绝的，扣缴义务人应当及时报告主管税务机关处理。
第十三条　各级税务机关资源税管理证明主管部门和主管人员的主要职责如下：
（一）省级税务机关资源税管理证明主管部门的主要职责：
1、根据“中华人民共和国资源税暂行条例”和“中华人民共和国资源税代扣代缴管理办法”制定本地区资源税管理证明的实施办法，并监督其贯彻实施；
2、负责本辖区范围内资源税管理证明的印制和发放工作；
3、组织本地区资源税管理证明使用的检查工作；
（二）市级税务机关资源税管理证明主管部门的主要职责：
1、监督各项管理制度的贯彻实施；
2、负责本地区资源税管理证明的领发工作；
3、定期编报资源税管理证明领用计划；
4、组织本地区资源税管理证明使用的检查工作；
（三）县级税务机关资源税管理证明主管部门的主要职责：
1、负责本地区资源税管理证明的领发工作，保证及时供应；
2、指导和监督下属基层税务机关正确填用和及时结报缴销资源税管理证明；
3、对下属基层税务机关结报缴销的情况进行严格审核；
4、负责本地区资源税管理证明的盘点工作；
5、定期编报资源税管理证明领用计划；
6、组织本地区资源税管理证明使用的检查工作；
（四）开具资源税管理证明的税务机关及主管人员的主要职责：
1、负责本单位资源税管理证明的领发和保管工作，确保管理证明及时供应和安全存放。
2、指导和监督税务人员、纳税人和扣缴义务人正确填用，取得和及时结报缴销资源税管理证明；
3、对主管税务人员的结报缴销情况进行严格审核；
4、负责本单位资源税管理证明的盘点并定期编报资源税管理证明领用计划。
第十四条 资源税管理证明的保管、结报、缴销、作废、盘点、损失处理和销毁均按照《中华人民共和国票证管理办法》的规定严格执行。
第十五条 资源税管理证明检查。各级地方税务机关都必须根据本办法的各项规定，定期对资源税管理证明的印制、领发、保管、开具、结报缴销、作废盘点、损失处理等项工作进行认真的清理检查。
基层税务机关每季进行一次全面清查；县级和市级税务机关每半年组织一次抽查；省级税务机关每年组织一次抽查，抽查单位数不得少于30%；每3年组织一次全面的清查。
第十六条 主管税务机关按规定向扣缴义务人支付代扣代收手续费。
第十七条 本办法未尽事宜，依照有关法律、法规执行。
第十八条 本办法由省地方税务局负责解释。
第十九条 本办法自2007年1月1日起执行。
附件：
1、资源税管理甲种证明××× 地方税务局资税证字NO. ×××购货单位：
我省（自治区、直辖市）×××市（地区、州、盟）×××县（旗、区）×××单位，税务登记号为×××，其开采销售的矿产品应纳的资源税由该单位自行在我局申报缴纳，在此证明有效期限内，请对其销售的矿产品不要代扣代缴资源税。
特此证明。
销售单位（章）主管税务机关（章）
经手人：年 月 日 经办人：年 月 日
此证明有效期限（限一年）：年 月 日——年月 日
说明：
（1）证明供生产规模较大、财务制度比较健全、有比较固定的购销关系、能够依法申报缴纳资源税的纳税人使用。销售资源税应税矿产品的纳税人在此证明的有效期限内销售时向购货方出具此证明的第二联，购货方据此均不代扣代缴其资源税。
（2）本证明一式三联，各联用途和颜色为：
第一联（存根），税务机关留存（白纸黑油墨）；
第二联（证明），由纳税人交购货单位作为视同完税、不代扣资源税的证明（白纸红油墨）；
第三联（备查），纳税人留存备查（白纸蓝油墨）。
（3）本证明的边缘尺寸规格为13.06cm×18.15cm（此尺寸是按787min×1092mm规格的平板纸计算的，即787mm÷6张=131.1mm/张，1092÷6张=182mm/张，每张票留0.5mm的纸张裁切偏差，则本证明的边缘尺寸为13.06cm×18.15cm）。
2、资源税管理乙种证明
×××地方税务局 资税证字NO.
收购矿产品单位名称： 税款所属时期： 年 月 日- 年 月 日
销售矿产品单位（个人）名称
销售矿产品单位（个人）税务登记号
矿产品名称 课税数量单位：
单位税额：
矿产品数量（大写）
销售单位或个人（章）
经手人： 年 月 日 主管税务机关（章）
经办人： 年 月 日


此证明有效期限： 年 月 日-- 年 月 日
说明：
（1）本证明供一矿多销，没有固定购销关系的资源税纳税人使用。销售资源税应税矿产品的纳税人在销售时向购货方出具此证明的第二联，购货方据此不代扣代缴其资源税。
（2）本证明一式三联，各联用途和颜色为：
第一联（存根），税务机关留存（白纸黑油墨）
第二联（证明），由纳税人交购货单位作为视同完税、不代扣资源税的证明（白纸红油墨）
第三联（备查），纳税人留存备查（白纸蓝油墨）。
（3）本证明的边缘尺寸规格为13.06cm×18.15cm（此尺寸是按787min×1092mm规格的平板纸计算的，即787mm÷6张=131.1mm/张，1092÷6张=182mm/张，每张票留0.5mm的纸张裁切偏差，则本证明的边缘尺寸为13.06cm×18.15cm）。